東京の人気エリアで中古マンションを買おうとしたとき、最初に思い知らされたのが「不動産は争奪戦だ」ということでした。
気に入った物件はすぐなくなる。内覧すら予約できないことがある。申し込んでも2番手では普通は買えない。
それでも私は、2番手からの逆転で物件を手に入れることができました。
この記事では、東京の人気エリアで中古マンションを買うために私が実際にやったこと、そして正直言ってグレーな部分も含めて全部書きます。
なぜ2回目の購入を考えたのか
1回目のマンションに数年住んでいるうちに、自然と「そろそろ引っ越したいな」という気持ちが出てきました。
理由は2つです。
収入が上がった IT企業でのキャリアを積む中で、収入が徐々に上がっていきました。それに合わせて、住環境ももう少しグレードアップしたいと思い始めました。
1回目の物件が手狭になってきた 買ったときはちょうどよかった広さも、生活が充実してくると物が増え、手狭に感じるようになっていました。もっと広い家でゆったり暮らしたい、という気持ちがだんだん強くなっていきました。
「先に買って、後で売る」と決めた理由
買い替えを決めたとき、売却と購入の順番をどうするかをすぐに考えました。
私が選んだのは「先に新しい物件を買って、後から元の物件を売る」という順番です。
理由はシンプルで、急いで引っ越す必要がなかったからです。
手狭だから引っ越したい、でも今すぐでなくていい。そう考えると、先に売って焦って次を探す必要はまったくありませんでした。それよりも、妥協せずに気に入った物件をじっくり選ぶことを優先しようと決めました。
「先に売る」と次の物件を焦って決めなければいけない状況になります。焦りは判断を狂わせる——1回目の経験からそれを学んでいたので、自分のペースで動ける「先買い・後売り」の順番は自然な選択でした。
「二重ローンが怖い」を解決した方法：元金据え置きローン
「先買い・後売り」の話をすると、必ずこう言われます。
「でも二重ローンになるんじゃないの？」
その不安、よくわかります。私も最初は同じことを考えました。でも、元金据え置き期間（利息のみ支払い）のローンを使うことで、この問題をクリアできました。
元金据え置きローンとは？
通常の住宅ローンは毎月「元金＋利息」を返済します。一方、元金据え置きローンは一定期間、利息のみを支払う契約です。元金の返済は据え置き期間が終わってから始まります。
たとえば月々の返済が通常10万円（元金7万円＋利息3万円）だとすると、据え置き期間中は利息の3万円だけを払えばいい計算になります。
実際にどう使ったか
私の場合、新しい物件のローンを元金据え置き期間で契約しました。
元の物件の売却が完了するまでの間、新しい物件のローンは利息のみの支払いで済んだため、家計への負担を大幅に抑えることができました。売却を急かされることもなく、じっくり買い手を待つ余裕が生まれました。
二重ローン期間の実際のイメージ
| ・ | 元の物件のローン | 新しい物件のローン | 合計負担 |
|---|---|---|---|
| 通常のローンの場合 | 元金＋利息 | 元金＋利息 | かなり重い |
| 元金据え置きを使った場合 | 元金＋利息 | 利息のみ | 現実的な範囲 |
売却完了後は元の物件のローンが消えるので、新しい物件のローンを通常返済に切り替えてスタートできます。
注意点
- 据え置き期間中も利息は発生するため、総返済額はその分増える
- すべての金融機関でこの契約ができるわけではない。取り扱いのある銀行を事前に調べる必要がある
- 据え置き期間の長さは金融機関によって異なる（半年〜2年程度が多い）
- 自分の状況に合うかどうか、事前に金融機関や住宅ローンアドバイザーに相談することをおすすめします
「二重ローンが怖くて買い替えに踏み出せない」という方に、この方法が選択肢の一つになれば嬉しいです。完璧な解決策ではありませんが、使い方次第で買い替えの自由度が大きく変わることは確かです。
前提：東京人気エリアの中古マンションは「即断即決」の世界
まず知っておいてほしいのは、東京の人気エリアの中古マンション市場は、のんびり検討している余裕がないということです。
- 新着物件は数日〜1週間で申し込みが入る
- 内覧してその日に申し込まないと他の人に取られる
- 「少し考えます」は実質的に「諦めます」と同じ
この現実を知らずに臨むと、いつまでたっても物件が決まりません。私も最初はそれで何度か悔しい思いをしました。
やったこと①：内覧前に住宅ローン審査を通しておく
物件探しを始める前に、まず住宅ローンの事前審査（仮審査）を通しておくことを強くおすすめします。
理由は2つです。
自分がいくら借りられるかを把握するため 予算の上限が明確になるので、物件探しの基準がブレなくなります。
いざというときにすぐ動けるようにするため 「この物件を買いたい」となったとき、審査が終わっていれば即座に「フルローンで買えます」と売り主にアピールできます。これが後で決定的な武器になりました。
事前審査は複数の金融機関に申し込んでおくと、選択肢が広がります。住宅ローン一括比較サービスを使うと手間なく複数行を比較できるのでおすすめです。
やったこと②：毎朝スーモをチェックして、気になったらすぐ連絡
物件探しの1年間、毎朝SUUMOやHOME’Sなどの不動産サイトを確認するのが日課になっていました。
新着物件の通知設定をしておくのはもちろん、自分の目でも毎朝チェック。気になる物件があれば、その場で担当エージェントにLINEやメールで連絡します。
ここで大事なのは「少し気になる」レベルでもすぐ連絡することです。「もう少し調べてから」と思っているうちに、翌日には申し込みが入っていることが何度もありました。
担当エージェントとの連絡はレスポンスの速さが命。「この人に連絡すればすぐ動いてくれる」という関係を作っておくことが、いい物件を掴む上で本当に重要です。
やったこと③：売り主に直接連絡して内覧を取り付けた
ここは少し踏み込んだ話をします。
担当エージェントを通して内覧の予約を入れようとしたとき、別の仲介業者を通じた内覧を売り主側が拒否するケースがありました。
売り主側の仲介業者が「うちだけで売りたい（両手仲介にしたい）」という意図から、他の業者経由の内覧を受け付けないことがあるのです。
本来であれば、買い手がどの仲介業者を使っていても内覧できるのが原則です。しかし実態としてはこういったケースが存在します。
私が取った行動は、売り主に直接連絡することでした。
物件情報から売り主を特定し、直接「内覧させていただけないでしょうか」と連絡を入れたところ、内覧の予約を取ることができました。
⚠️ 正直に言うと、これは一般的に推奨される方法ではありません。 仲介業者を飛ばす行為はトラブルの原因になる可能性もあります。あくまで「私はこうした」という体験談として参考にしていただき、実際に行う場合は状況をよく見て判断してください。
ただ、この経験から学んだのは「諦める前に動ける選択肢がないか考える」ということです。不動産購入は一生に何度もある経験ではないので、できることはやってみる価値があると思っています。
やったこと④：2番手申し込みから逆転した話
内覧した物件が気に入り、申し込みを入れました。しかし私は2番手でした。
通常、不動産の購入申し込みは先着順が原則で、2番手はほぼ買えません。1番手の人がローン審査に落ちたり、キャンセルした場合のみ回ってくる「待ち」の状態です。
それでも私が購入できたのには、2つの理由があります。
理由①：事前に住宅ローン審査を通していた 「フルローンで購入可能」という状態を、担当エージェントを通して売り主にアピールしてもらいました。資金面での確実性は、売り主にとって大きな安心材料になります。1番手の方のローン審査の状況が不透明だった場合、確実に買える2番手が有利になることがあります。
理由②：担当エージェントが優秀だった これが正直、一番大きかったと思っています。私の担当エージェントが売り主側と粘り強く交渉し、私が購入できるよう調整してくれました。エージェントの交渉力と人間関係が、最後の決め手になりました。
結果として、1番手の方がキャンセルになり、私が購入できることになりました。
1番手の方には本当に申し訳ない気持ちがあります。 でも不動産の世界では、最後まで何が起きるかわからない。だから2番手でも諦めずに動き続けることが大切だと学びました。
まとめ：東京の中古マンション購入で大切な5つのこと
- 内覧前に住宅ローンの事前審査を通しておく（これが最重要）
- 毎朝不動産サイトをチェックして、気になったらすぐ担当者に連絡
- 内覧したその日に申し込む覚悟を持って臨む
- 内覧できない場合は、諦める前に動ける選択肢を考える
- 優秀なエージェントとの関係構築が、最後の決め手になる
東京の人気エリアの不動産は、情報収集の速さと即断力、そして信頼できるエージェントの3つが揃って初めて手に入るものだと思っています。
