新しいマンションへの引っ越しを終えた後、私には一つのタスクが残っていました。
元の物件の売却です。
新しい物件は元金据え置きローンを使って購入していたので（詳しくは前の記事）、売却を急ぐ必要はありませんでした。その余裕が、売却をうまく進める上で大きく効いたと思っています。
結果は売却益+1,000万円。売却活動自体は1〜3ヶ月でまとまりました。でもその過程で、一つの大きな気づきがありました。
「写真」が売却のスピードをほぼ決める。
この記事では、売却の流れと税金の話、そして私が実際に体験した「写真の重要性」について書きます。
売却の流れ：まず査定から
売却を決めたとき、私はすでにだいたいの相場を把握していました。
実は売却することを決めてから定期的に周辺の売り出し物件をチェックしていて、「今売ったらいくらくらいになるか」をざっくり頭に入れていたのです。
査定は、2回目の物件購入を担当してくれたエージェントにそのまま依頼しました。
信頼関係がすでにあったので、余計な説明が不要で話が早かったのが大きかったです。
ただし、査定は複数社に依頼することが基本です。信頼できるエージェントであっても、他社の査定額と比較することで相場感が掴みやすくなります。私の場合は事前に相場を把握していたので1社に絞りましたが、初めて売却する方は必ず複数社を比較することをおすすめします。
最大の学び：写真が売却を決める
ここが今回の記事で一番伝えたいことです。
新しい物件を購入してから引き渡しまでの約2ヶ月間、私は元の物件に家具がある状態で売却活動を開始しました。
掲載写真も、当然ながら家具がある状態のもの。生活感が残った部屋の写真を載せていたのですが……
問い合わせがほとんど来ませんでした。
2ヶ月近く掲載していても、内覧の予約がほとんど入らない。「なぜだろう」と思いながらも、引っ越しを終えて空室になったタイミングで写真を撮り直し、空室の状態の写真に差し替えました。
すると、問い合わせがとんとん拍子に来るようになりました。
内覧も、すでに引っ越し済みだったのでスムーズに対応でき、買い手もすぐに決まりました。
なぜ空室写真がこれほど効果的なのか
この経験から考えた理由をまとめます。
✅ 部屋の広さが伝わりやすい 家具があると空間が狭く見えます。空室だと天井・床・壁がすべて見えるため、実際の広さがダイレクトに伝わります。
✅ 買い手が自分の生活をイメージしやすい 他人の家具や生活感があると、自分が住むイメージを持ちにくくなります。空室は「白紙」の状態なので、買い手が自由に想像できます。
✅ 物件の状態が正直に見える 壁や床の状態がそのまま見えるため、「隠していることがない」という安心感につながります。
売却を考えている方へのアドバイスとして、可能であれば引っ越し後・空室の状態で写真を撮ることを強くおすすめします。写真1枚で問い合わせ数が劇的に変わる実感がありました。
売却と税金：3,000万円控除を使った話
売却益が出たとき、忘れてはいけないのが税金の問題です。
不動産の売却益には税金がかかります。所有期間によって税率が大きく変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約39% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約20% |
私の売却タイミングは購入から4〜5年以内。短期譲渡所得の税率（約39%）が適用されるタイミングでした。
+1,000万円の利益に39%がかかると、約390万円が税金で消える計算になります。
ここで使えるのが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
自分が実際に住んでいた家を売却する場合、売却益から最大3,000万円を控除できる制度です。私の場合、売却益が+1,000万円だったため、控除額が上回り課税所得をゼロにすることができました。
短期売却であっても、この控除を活用すれば税負担を大幅に減らせる場合があります。
主な適用条件（必ず事前に確認を）
- 実際に住んでいた物件であること（投資用・賃貸には使えない）
- 売った年の前年・前々年にこの控除を使っていないこと
- 売り手と買い手が親族など特別な関係でないこと
税金の話は状況によって大きく変わるため、必ず最新の情報をご自身で確認することをおすすめします。
3,000万円特別控除と、住宅ローン減税は併用できません。自分にとってどちらが得になるのかを計算して選ぶことが重要です。
売却全体を振り返って
今回の売却で学んだことをまとめます。
- 日頃から相場を把握しておくと、いざ売るときに判断が速い
- 信頼できるエージェントがいると、売却もスムーズに進む
- 写真は空室の状態で撮ること。これだけで問い合わせ数が劇的に変わる
- 売却益には税金がかかる。3,000万円控除を必ず事前に確認する
- 短期売却でも、控除を使えば税負担をゼロにできる場合がある
「売却って難しそう」と思っていた私でも、準備と正しい知識があればスムーズに進めることができました。これから売却を考えている方の参考になれば嬉しいです。
