中古マンション購入にかかる諸費用の全リストを公開｜東京都内の物件購入にかかった費用を全部共有します

「マンションを買うお金は用意した。でもそれ以外にこんなにかかるとは思わなかった」

これ、不動産購入で本当によくある話です。私も1回目の購入のとき、住宅ローンの初期費用がこんなにかかるとは知りませんでした。

中古マンションを購入するとき、物件価格以外に物件価格の5〜8%程度の諸費用が別途かかります。3,000万円の物件なら150〜240万円、5,000万円なら250〜400万円です。

この費用を把握せずに予算を組むと、直前になって「お金が足りない」という事態になりかねません。

この記事では、実際に2回マンションを購入した私が、かかった諸費用を全部まとめます。

諸費用の全リスト

① 仲介手数料

不動産会社に支払う手数料で、諸費用の中で最も大きい金額になることが多いです。

法律で上限が定められており、計算式は以下の通りです。

物件価格が400万円超の場合：物件価格×3%＋6万円＋消費税

たとえば4,000万円の物件なら： 4,000万円×3%＋6万円＋消費税＝約138万円

これが売り主側・買い主側それぞれにかかります（買い主が払うのは買い主側分のみ）。

仲介手数料は交渉できる場合もあるので、エージェントとの関係性によっては相談してみる価値があります。

② 住宅ローン関連費用

住宅ローンを組む際にかかる費用です。私が一番「こんなにかかるとは知らなかった」と感じた項目です。

主な内訳：

費用項目	目安
融資手数料（銀行への手数料）	借入額の約2%が多い（例：3,000万円なら約60万円）
ローン保証料	銀行・プランによって異なる（数十万円〜）
団体信用生命保険料	多くは金利に含まれるが別途の場合も
火災保険料	数万〜数十万円（加入期間による）
地震保険料	火災保険とセットで加入が一般的

融資手数料は金融機関によって大きく異なります。「融資手数料型（借入額の約2%）」と「保証料型」があり、どちらが有利かはローン金額・期間によって変わります。複数の金融機関を比較するときは、金利だけでなくこの初期費用も含めて総コストで比較することが重要です。

③ 登記費用（司法書士報酬含む）

不動産の名義変更・抵当権設定などの登記にかかる費用です。

費用項目	目安
所有権移転登記の登録免許税	固定資産税評価額×0.3〜2%（軽減措置あり）
抵当権設定登記の登録免許税	借入額×0.1〜0.4%（軽減措置あり）
司法書士報酬	5〜15万円程度

司法書士は基本的に金融機関や不動産会社が指定しますが、費用の見積もりは事前に確認しておくといいです。

④ 不動産取得税

物件を取得したあとに一度だけかかる税金です。

固定資産税評価額×4%が原則ですが、一定の条件を満たすと3%に軽減されます。また、住宅用途での取得には様々な控除があるため、実際の負担額はケースによって異なります。

注意点は、取得から数ヶ月後に突然納税通知書が届くこと。購入直後に忘れた頃にくるので、資金を残しておくことが大切です。目安は数万〜数十万円程度。

⑤ 固定資産税・都市計画税の精算金

物件の引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税を、買い主が日割りで負担します。

年間の税額を引き渡し日で日割り計算して、売り主に支払います。金額は物件によって異なりますが、数万〜十数万円程度が多いです。

⑥ 引っ越し費用

物件購入とセットでかかる費用として忘れがちなのが引っ越し代です。

時期・距離・荷物量によって大きく変わりますが、3月〜4月の繁忙期は通常の1.5〜2倍になることも。できれば繁忙期を避けて引っ越しの日程を組むことをおすすめします。

目安：単身で5〜15万円、ファミリーで15〜30万円程度（時期・距離により変動）

⑦ リノベーション・リフォーム費用（中古の場合）

中古マンションの場合、入居前にリノベーションやリフォームをする方も多いです。

フルリノベーションなら数百万円、部分的なリフォームでも数十万円かかることがあります。中古を選ぶ場合は、このリフォーム費用も含めた総コストで新築と比較することが大切です。

諸費用の総まとめ

費用項目	目安
仲介手数料	物件価格×3%＋6万円＋消費税
住宅ローン関連費用	借入額の2〜3%程度
登記費用（司法書士含む）	30〜50万円程度
不動産取得税	数万〜数十万円
固定資産税精算金	数万〜十数万円
引っ越し費用	5〜30万円程度
リフォーム費用	0〜数百万円（必要に応じて）
合計	物件価格の5〜8%程度＋リフォーム

物件価格別・諸費用概算

「実際いくら用意すればいいの？」という疑問に答えるため、物件価格別の諸費用概算をまとめました。

仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用・不動産取得税・その他（固定資産税精算・引越し費用など）を合算した目安です。

※借入額は物件価格の90%、固定資産税評価額は物件価格の70%、不動産取得税は軽減措置適用後で計算しています。リフォーム費用は含みません。

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⚠️ あくまで概算です。金融機関・物件の固定資産税評価額・軽減措置の適用状況によって実際の金額は異なります。事前に不動産会社・金融機関に確認することをおすすめします。

諸費用を抑えるためにできること

① 住宅ローンの初期費用を複数行で比較する 
融資手数料は金融機関によって大きく異なります。金利だけでなく、初期費用込みの総コストで比較しましょう。

② 引っ越しは繁忙期を避ける 
3〜4月を避けるだけで、引っ越し費用を大幅に抑えられます。

③ 不動産取得税の軽減措置を確認する 
条件を満たせば税額が大幅に下がります。購入前に確認しておきましょう。

④ 頭金とは別に諸費用分を用意しておく 
「頭金＋諸費用」のセットで資金計画を立てることが鉄則です。物件価格の10%以上を手元に残しておくと安心です。

まとめ

不動産購入で後悔しないために、一番大切なのは「物件価格以外にかかるコストを事前に把握しておくこと」です。

諸費用は物件価格の5〜8%。3,000万円の物件なら150〜240万円が別途必要になります。この金額を知らずに購入を進めると、資金計画が崩れる原因になります。

「物件価格＋諸費用」を合わせた総コストで予算を組むこと——これが不動産購入の基本です。

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