新卒で入社してまもないころ、部署の飲み会で業務委託で来ていた開発のベテランの方と話をしました。
当時の私は都内の家賃の高さに辟易していて、「分譲マンションって買った方がいいんですかね」と聞いたのがきっかけ。その方は分譲マンションを強く推していて、「資産価値の下がらないマンションの条件」を教えてくれました。
後日丁寧なメールが届いて、具体的な条件がびっしり書かれていました。
あれから10年以上。実際に東京で中古マンションを2回購入・1回売却してきた今、そのメールを読み返すと—正しいことしか書かれていませんでした。
この記事では、そのベテランの方から教えてもらった条件を、私の実体験と照らし合わせながら紹介します。
立地条件
① 最寄り駅から徒歩5分圏内
これは鉄板中の鉄板です。
駅からの距離は、資産価値に直結します。徒歩5分以内と10分以上では、同じ広さ・築年数でも価格が大きく異なります。そして売却するとき、徒歩5分以内の物件は買い手が圧倒的につきやすい。
私が実際に物件を探す中でも、駅徒歩5分以内は絶対条件として設定していました。この条件だけで物件の選択肢はかなり絞られますが、資産価値の観点ではここは妥協してはいけないポイントです。
② 大通りに隣接・入口は大通り側・ベランダは逆側
「大通り沿いで騒音が心配」と思う方もいるかもしれません。でもこの条件には理由があります。
大通り沿いは再開発・商業施設の整備が進みやすく、利便性が上がりやすい。一方でベランダが大通りに面していると騒音・排気ガスの影響を受けます。
だから「入口は大通り側・ベランダは逆側」という配置が理想です。利便性と居住性を両立できる配置です。
私が1軒目に購入した物件は、まさにこの条件に当てはまっていました。大通りでは大型トラックがよく通るため騒音が心配でしたが、入り口側の部屋は2重窓になっており、またベランダ側では一切騒音が気にならず快適に過ごすことができました。短い内覧時間ですが、その辺りも確認できると安心だと思います。
③ 隣接エリアが住宅地域
隣が工場・大型商業施設の場合、騒音・振動・臭いなどの問題が生じる可能性があります。また将来的に建て替えや業態変更があると、周辺環境が大きく変わるリスクもあります。
隣接が住宅地域であることは、環境の安定性という意味で重要な条件です。
周辺環境：徒歩圏内にあってほしい施設
スーパー・コンビニ・ドラッグストア
日常の買い物が徒歩でできるかどうかは、住みやすさに直結します。そしてこれは将来の入居者・買い手にとっても同じです。
生活インフラが充実しているエリアは、賃貸需要・売却需要ともに安定しています。
公園
緑があること・子どもが遊べる環境があることは、ファミリー層への需要につながります。特に都市部では、公園が近い物件の人気は高いです。
病院（複数）
「病院が近い」は高齢化社会においてますます重要な条件になっています。1つではなく複数あることで、内科・外科・歯科など幅広いニーズに対応できます。
特に今後人口が高齢化するにつれて、医療施設へのアクセスの良さは資産価値に大きく影響してくると思っています。
駅徒歩5分以内であれば、これらの施設が近くにあることが多いと思います。私が購入した1軒目も2軒目も近くに複数のコンビニ・スーパー・ドラッグストア・病院・公園がありました。そのため、将来手放す時になって、貸せないことも売れないこともないだろうと資産価値を不安に思ったことはありませんでした。
間取り・建物の条件
① 部屋の向きは南向き・次点で南東向き
南向きは日当たりが一日を通じて安定しています。これは快適な居住性だけでなく、売却・賃貸時の需要の高さにも直結します。
南向きが難しい場合は南東向きが次点。午前中から日が入り、夏の西日も避けられるバランスの良い向きです。
② ワンルームよりファミリータイプの方が値崩れリスクが少ない
これは意外に思う方もいるかもしれません。
ワンルームマンションは投資目的の購入割合が高く、人の入れ替わりも激しい傾向があります。空室リスクが出やすく、管理状態が悪化しやすいという面があります。
一方ファミリータイプは実需（実際に住む人）の割合が高く、長期入居・安定した管理状態が保たれやすいのが特徴です。
私が購入したのも中古の分譲マンション（ファミリータイプ）でした。1軒目に購入したのは元々ファミリータイプで2DKを1LDKにリノベーションしたものでした。建物内では実需で住んでいる方が大半で、管理状態も良好でした。そのため、この条件は実感として納得感があります。
③ エレベーター近くの部屋はNG
エレベーター近くの部屋は、人の行き来による騒音・振動の影響を受けやすいです。また荷物の搬入出のたびに音がするなど、日常的なストレスになりやすい。
売却・賃貸時も「エレベーター近く」は敬遠されることが多く、同じ階・同じ広さでも資産価値が下がりやすいです。
ただ、この件については少し疑問があります。私が2軒目に購入した物件はエレベーターの隣に位置しています。住み始めて1年以上経ちますがエレベーターの音は1度も気になったことがありません。売却時や賃貸で貸すときに、位置だけで避けられてしまう可能性はありますが、内覧時に気にならないケースでは問題にならないかもしれません。内覧時にしっかり確認することが重要です。
④ 管理体制が行き届いている
マンションの価値は「建物」だけでなく「管理」で大きく変わります。
特に中古マンションの場合は、修繕積立金の残高・長期修繕計画・管理組合の活動状況を必ず確認することが重要です。管理が行き届いているマンションは、築年数が経っても資産価値が落ちにくいです。
ベテランの方が教えてくれた「穴場」の話
条件の最後に、少しマニアックな情報も教えてもらいました。
バブル期以前の物件＋リノベーション＋耐震基準クリア
「意外と狙い目」と教えてもらったのが、バブル期以前に建てられた物件でリノベーション済みのものです。
バブル期以前の物件は元値が安い傾向があり、リノベーションで内装が新しくなっていれば、コスパよく良い物件に住めることがあります。
ただし必須条件が耐震基準を満たしていること。1981年6月以降の新耐震基準に適合しているかどうかを必ず確認してください。
土地区域変更が入った物件
これは滅多に出回らないレアケースですが、マンション建設後に土地の用途地域が変更された物件は特に価値が高いと教えてもらいました。
たとえば「中層地域から低層地域に変更」になると、周辺に高い建物が建てられなくなります。日当たり・眺望が将来にわたって守られる保証になるわけです。
これを調べるには各区の都市計画情報を確認する必要があります。エージェントに「この物件の用途地域の変更履歴はありますか？」と聞いてみるのも手です。
10年後に読み返して思うこと
新卒のころにもらったこのアドバイスを、今読み返して改めて感じることがあります。
不動産の本質は10年変わっていない。おそらくこれから10年・20年後も変わらないだろうと予想してます。
駅近・南向き・管理状態・周辺環境—SNSで飛び交う「最新の不動産情報」よりも、こういった基本的な条件の方がずっと重要です。
そしてこのアドバイスをくれたベテランの方に、10年以上経った今も感謝しています。飲み会でのちょっとした会話が、私の不動産購入の判断軸に大きな影響を与えていました。
まとめ：資産価値の下がらないマンションの条件
立地
- 最寄り駅から徒歩5分圏内
- 入口は大通り側・ベランダは逆側
- 隣接が住宅地域
周辺環境（徒歩圏内）
- スーパー・コンビニ
- 公園
- 病院（複数）
間取り・建物
- 南向き（次点：南東向き）
- ファミリータイプ（ワンルームより値崩れリスクが少ない）
- エレベーター近くの部屋は避ける
- 管理体制・修繕積立金の状態が良好
穴場・上級編
- バブル期以前の物件＋リノベーション＋耐震基準クリア
- 土地区域変更で周辺に高い建物が建たない保証がある物件
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