中古マンションを買うとき、何を確認すればいいか最初はわかりませんでした。
エージェントに言われたことをチェックするだけでなく、自分で動いて確認して初めてわかることがたくさんあります。
この記事では、東京で中古マンションを2回購入した私が、実際に確認してきた10のチェックリストをまとめます。内覧前・内覧中・契約前、それぞれのタイミングでやるべきことを整理しているので、ぜひ参考にしてください。
内覧前に確認すること
① ハザードマップを確認する
物件の内覧に行く前に、その地域のリスクを確認します。不動産エージェントにお願いすれば資料を用意してもらえますので、しっかり確認しましょう。
確認すべき項目は：
- 洪水リスク：大雨のときに浸水する可能性があるか
- 土砂災害リスク：がけ崩れ・土石流の危険区域に入っていないか
- 地震リスク：液状化の可能性がある地域かどうか
東京でも、川沿いや低地のエリアは洪水リスクが高い場合があります。気に入った物件でもハザードマップでリスクが高ければ、資産価値への影響も考慮する必要があります。
② 周辺の将来開発計画を調べる
物件の近くに大規模な開発計画や再開発がないかを事前に調べます。
再開発で利便性が上がれば資産価値が上がる可能性がありますが、逆に高層ビルが建って日当たりが悪くなったり、騒音が増えたりするリスクもあります。
調べ方は：
- 各区の都市計画情報をウェブで確認する
- 地域に詳しいエージェントに「この周辺で開発計画はありますか？」と聞く
③ マンションの口コミ・過去の取引実績を調べる
「マンションノート」などの口コミサイトで、実際に住んでいる・住んでいた人の声を確認します。管理状態・騒音・近隣トラブル・設備の状況など、内覧だけではわからないリアルな情報が得られます。
また、正しい情報が得られるかわかりませんが、売主側にもなぜ売却に至ったかを確認することもお勧めします。
加えて、過去の取引価格の実績を「マンションレビュー」などのサイトで確認します。今の売り出し価格が相場と比べて適正かどうかを判断できます。
内覧時に確認すること
④ 駅からの徒歩分数を実際に歩いて確認する
物件情報に書かれている「駅徒歩○分」は、不動産の表示規約上、80m/分で計算した数字です。実際に歩くと信号待ちや坂道で時間がかかることがあります。
私が必ずやるのが、昼と夜の2回、実際に駅から物件まで歩いてみることです。
昼間は問題なくても、夜は街灯が少なくて暗い・人通りが少なくて不安、という場合があります。特に女性一人暮らしには、夜道の安全性は重要なチェックポイントです。
内見の日までに余裕があれば事前に歩いておきましょう。事前に時間が取れない場合は内見当日に確認します。
⑤ 周辺環境・騒音を現地で確認する
内覧は平日の昼間に設定されることが多いですが、週末や夜に周辺を歩いてみることをおすすめします。
確認すべきポイント：
- 近くに幹線道路・線路がある場合の騒音レベル
- 周辺に飲食店・繁華街がある場合の夜の雰囲気
- 近隣に工場・駐車場などがないか
私は内覧後に時間帯を変えて周辺を歩き、「ここに住む自分」をできるだけリアルにイメージするようにしていました。
⑥ ゴミ捨て場の状態を確認する
地味ですが、ゴミ捨て場の状態はマンションの管理レベルを如実に示します。
ゴミ捨て場が清潔に保たれているか、ルールが守られているか。荒れているマンションはゴミ捨て場も荒れていることが多いです。内覧のついでに必ず確認することをおすすめします。通常エージェントの人が案内してくれます。
⑦ 日照・向きを時間帯を変えて確認する
内覧時の日当たりだけで判断しないことが大切です。
- 南向きは日当たりが安定して良好
- 東向きは午前中だけ日が当たる
- 西向きは午後から夕方に日が当たるが、夏は暑くなりやすい
- 北向きは日当たりが少ないが、価格が抑えられていることが多い
向きと時間帯による日照の変化を把握した上で、自分のライフスタイルに合っているかを判断しましょう。
私の場合、初めて購入した物件は南向きの物件でした。日当たりがよく、冬はエアコンなしでも暖かかったです。でも夏は暑すぎるため、カーテンは基本閉めて過ごしました。2軒目の物件は、西向きの物件です。朝はゆったり始めたい私には、ちょうどいいかもしれない、と思っています。
契約前に確認すること
⑧ 管理組合の状態・議事録を確認する
中古マンション購入で最も重要なチェックポイントの一つが、管理組合の状態です。
確認すべきこと：
- 過去3〜5年分の議事録：どんな問題が起きているか、住民間のトラブルはないか
- 総会の出席率：住民の管理への関与度がわかる
- 管理会社の変更履歴：頻繁に変わっている場合は問題がある可能性
管理組合がしっかり機能しているマンションは、長期的に資産価値が維持されやすいです。議事録の開示を嫌がるマンションには注意が必要です。
また、実際にあったことなのですが、初めて購入を検討したマンションでは、よくよく確認すると修繕積立金を滞納している住民がいることがわかりました。結局そのマンションは購入しませんでしたが、事前にマイナスな情報も全て確認をするのは重要なことだと思います。
⑨ 修繕積立金の残高・長期修繕計画を確認する
修繕積立金が十分に積み立てられているかは、購入後の大きなリスクに直結します。
積立金が不足していると、大規模修繕のときに住民に一時金の負担が求められることがあります。場合によっては数十万〜百万円単位の追加負担が発生することも。また昨今、人件費や材料費など高騰しています。当初の金額では資金が足りず、途中で修繕積立金や管理費の値上げが行われる場合もあります。積み立ての計画はどうなっているか、直近で値上げの可能性があるのかも、しっかり確認する必要があります。
確認すべきこと：
- 現在の修繕積立金の残高
- 長期修繕計画（いつ、何の修繕が予定されているか）
- 大規模修繕の実施履歴（過去にきちんとやっているか）
- 月々の修繕積立金の額が適正かどうか（足りない場合は増額が検討されているか）
⑩ 耗管者（管理人）の管理状態を確認する
管理人が常駐しているか、巡回かによって、マンションの日常的な管理レベルが変わります。
確認するのは：
- エントランス・共用廊下・エレベーターの清潔さ
- 掲示板の整理状態（古いお知らせが貼りっぱなしになっていないか）
- 植栽の手入れ状態
これらは内覧時に自分の目で確認できます。全体的に手入れが行き届いているマンションは、管理がしっかりしている証拠です。
チェックリストまとめ
内覧前
- [ ] ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認
- [ ] 周辺の将来開発計画を調べる
- [ ] 口コミサイト・過去の取引価格を確認
内覧時
- [ ] 昼と夜、実際に駅から歩いてみる （可能なら内覧前に）
- [ ] 時間帯を変えて騒音・周辺環境を確認（可能なら内覧前に）
- [ ] ゴミ捨て場の状態を確認
- [ ] 日照・向きを確認
契約前
- [ ] 管理組合の議事録（3〜5年分）を確認
- [ ] 修繕積立金の残高・長期修繕計画を確認
- [ ] 共用部の清潔さ・管理状態を確認
最後に
中古マンションの購入は、情報収集と現地確認の量が結果を大きく左右します。
「なんとなくいい感じ」で決めるのではなく、このチェックリストを使って納得して購入の判断ができる状態を作ることが、後悔しない買い物につながります。
2回の購入経験から言えるのは、手間を惜しまずに確認した物件ほど、住んでからの満足度が高いということです。
関連記事
➡︎ 東京で女性一人がマンションを買った話｜1回目の購入で学んだこと
➡︎ 東京マンション購入は争奪戦｜2番手から逆転できた理由と私がやった5つのこと
このブログでは、東京での不動産売買・投資・キャリアについて、会社員女性の目線でリアルな体験を発信しています。 プロフィールはこちら
コメント